隨著我國社會主義市場經濟的進一步完善，人民對住宅工程質量的要求將達到一個新的高度。住宅工程質量控制涉及到的方面眾多，各個方面相互作用，相互影響，因此，對住宅工程質量控制必然是一個復雜的系統(tǒng)過程。筆者認為，住宅工程質量控制所涉及到的各個方面可以分為如下三個層次：
一是在住宅工程質量的形成過程中與工程質量直接相關的住宅建設參與各方。這個方面應直接對住宅工程的設計質量、施工質量和材料質量負責。這個方面應包括房地產開發(fā)企業(yè)，勘察和設計單位，建筑施工和安裝企業(yè)，建材、部件、設備的生產、制造和供應企業(yè)，這些企業(yè)應對住宅工程質量做出保證。
二是與住宅工程質量間接相關的社會咨詢機構中介等服務機構。這個方面應對住宅工程質量起到市場制約的作用，即包括監(jiān)理公司、質量檢測機構、保險公司、代理機構，會計、審計、律師事務所等。這些社會咨詢中介機構應對住宅工程質量承擔間接責任。
三是不應成為住宅工程質量的責任主體的質量監(jiān)督者，如政府的行政管理部門。這個方面應主要對住宅工程質量起到監(jiān)督作用。
因此，按照上述三個層次，住宅工程質量控制體系包括如下三個方面：
一是從住宅工程質量形成過程的角度，建立和完善以開發(fā)企業(yè)為主的住宅工程質量保證體系。
二是從住宅工程質量制約機制的角度，建立和完善以中介咨詢機構為主體的住宅工程質量市場制約體系。
三是從住宅工程質量監(jiān)督的角度，建立和完善以行政管理部門為主的住宅工程質量監(jiān)督體系。
這三個體系構成一個完整和有效的住宅工程質量控制體系。
1、住宅工程質量保證體系
我國以往在住宅工程質量管理中沒有形成一個有效的住宅工程質量保證體系，因此，我們應首先建立起住宅工程質量保證體系。筆者認為，住宅工程質量保證體系應包括如下兩個方面的含義：一是住宅建設參與各方都應該提高自身的管理水平，在每個企業(yè)內部建立質量保證體系，以保證住宅工程建設每個參與者的工作質量都滿足住宅工程整體質量的要求；二是針對住宅建設參與者眾多，而參與各方質量責任混淆不清，發(fā)生質量問題后，互相推諉的狀況，從住宅工程質量形成過程的角度，以質量責任制為核心，明確住宅建設參與各方的任務、職責，建立全方位的住宅工程質量保證體系 根據市場經濟的要求，我國的住宅工程質量保證體系應明確以住宅開發(fā)企業(yè)、建設單位為住宅產品質量的第一責任人。工程勘察和設計單位，工程施工企業(yè)，設備安裝企業(yè)，建材、設備的生產和供應企業(yè)的質量責任，依據有關法律、法規(guī)規(guī)定或以合同約定。以下我們將詳細探討工程質量保證體系中各方的職能和責任。
1.1關于住宅工程建設的開發(fā)企業(yè)
根據我國《建筑法》和《建筑工程質量管理條例》及相關法律的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)（建設單位）負有的質量責任和職能為：
(1)建設單位應當依法對工程建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及工程建設有關的重要設備、材料等采購進行招標。
(2)建設單位必須向有關的勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位提供與建設工程有關的原始資料。原始資料必須真實、準確、齊全。
(3)建設單位發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期。
(4)建設單位應當將施工圖設計文件報縣級以上人民政府建設行政主管部門或者其他有關部門審查。
(5)住宅工程建設實行監(jiān)理。建設單位應當委托具有相應資質等級的工程監(jiān)理單位進行監(jiān)理。
(6)按照合同約定，由建設單位采購建筑材料、建筑構件配件和設備的，建設單位應當保證建筑材料、建筑構配件和設備的質量符合設計文件和合同要求。
(7)建設單位收到住宅工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格，方可交付使用。
(8)建設單位應當嚴格按照國家有關檔案管理的規(guī)定，及時收集、整理建設項目各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全建設項目檔案，并在建設工程竣工驗收后，及時向建設行政主管部門或者其他有關部門移交建設項目檔案。
1.2關于住宅建設規(guī)劃、勘察和設計單位
在住宅工程質量保證體系中，規(guī)劃、勘察、設計單位的質量責任和職能：
(1)勘察、設計單位必須按照工程建設強制性標準進行勘察、設計，并對其勘察、設計的質量負責。
(2)勘察單位提供的地質、水文等勘察報告必須真實、準確。
(3)設計單位應當根據勘察報告文件進行住宅工程設計。設計文件應當符合國家規(guī)定的設計深度要求，注明住宅合理使用年限。
(4)設計單位在設計文件中選用的住宅建筑材料、建筑構配件和設備，應當注明規(guī)格、型號、性能等技術指標，其質量要求必須符合國家規(guī)定的標準。
(5)設計單位應當就審查合格的施工圖設計文件向施工單位作出詳細說明。
(6)設計單位應當參與住宅工程質量事故分析，并對因設計造成的質量事故，提出相應的技術處理方案。
1.3關于住宅工程施工安裝企業(yè)
在住宅質量保證體系中，施工安裝企業(yè)的質量責任和職能：
(1)施工安裝企業(yè)對住宅工程的施工質量負責。
(2)施工安裝企業(yè)必須按照住宅工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料。
(3)施工安裝企業(yè)必須按照住宅工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對住宅工程建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行檢驗，檢驗應當有書面記錄和專人簽字；未經檢驗或者檢驗不合格的，不得使用。
(4)施工安裝企業(yè)必須建立、健全施工質量的檢驗制度，嚴格工序管理，做好隱蔽工程的質量檢查和記錄。隱蔽工程在隱蔽前，施工單位應當通知建設單位和建設工程質量監(jiān)督機構。
(5)施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在建設單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應資質等級質量檢測單位進行檢測。
(6)施工安裝企業(yè)應當建立、健全教育培訓制度，加強對職工的教育培訓，未經教育培訓或者考核不合格的人員，不得上崗作業(yè)。
1.4關于住宅建材、設備的生產和供應企業(yè)
住宅工程質量是設計質量、施工質量和材料質量的綜合反映。住宅工程材料和設備質量的好壞，對住宅工程質量的影響很大，特別是用于住宅工程的主要結構材料，將直接影響到住宅工程的質量和安全，據統(tǒng)計，用于住宅工程的材料主要分為結構材料、功能材料和裝飾材料，共達160種。
建材、設備的生產和供應企業(yè)的質量責任和職能包括如下方面：
(1)建材、設備的生產和供應企業(yè)應對住宅產品的材料和設備質量負責。
(2)建材生產和供應企業(yè)應按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的要求，供應質量、性能符合國家標準的建筑材料和建筑構配件。
(3)建材、設備的生產企業(yè)應提高產品質量意識，建立企業(yè)產品質量保障體系。
(4)對出廠的建材、設備產品實行質量責任制，必須有建材、設備產品的質量保證書和使用說明書，明確規(guī)定其建材、設備產品的使用年限和使用方法。
(5)建材、設備生產企業(yè)應合理生產規(guī)模，提高產品科技含量，限制和淘汰一些能耗大、附加值低和落后的建材、設備產品。
以上對住宅建設的參與者（包括房地產開發(fā)企業(yè)，地質勘察和建筑設計單位，工程施工企業(yè)，建材、設備的生產和供應企業(yè)）在住宅質量保證體系中的任務、職能、責任以及相關措施進行了詳細的論述，以期建立一個有效可行的住宅質量保證體系。
2、住宅工程質量控制的市場制約體系
從住宅工程質量制約機制的角度，建立以中介咨詢機構為主體的市場制約體系。使住宅工程質量由政府制約轉變?yōu)槭袌鲋萍s的良性機制，這是住宅工程質量控制體系的核心所在。
2.1繼續(xù)完善住宅建設有形市場
隨著社會主義市場經濟的不斷發(fā)展，以往沒有固定的交易時間和交易地點、交易行為，也沒有特定的規(guī)范和程序可以遵守的傳統(tǒng)意義上的"無形"建筑市場，在我國正發(fā)生著根本性的轉變。一種具有固定交易場所和交易時間的，提供從建設項目報建、工程招標信息發(fā)布、招標文件準備及發(fā)售、資質審查、勘察釋疑、招標咨詢和管理、評標定標監(jiān)督與執(zhí)行直至合同簽訂備案等一系列服務的新型建筑市場應運而生，這就是"有形"建筑市場。
在有形市場建立后，住宅建設參與各方都受到有形市場的制約。業(yè)主通過審核才能進入有形市場，沒有住宅開發(fā)能力的業(yè)主和建設單位將不能夠進入有形市場。在有形市場中，業(yè)主選擇勘察、設計單位，施工單位，監(jiān)理單位。住宅建筑材料也要進入由生產廠方、配送中心、零售商店等各環(huán)形成的建材有形市場進行交易。有形市場規(guī)范了業(yè)主和住宅建設參與各方的行為，形成了公平、公正、公開的市場竟爭機制。住宅建設有形市場將選擇有資質的、有社會承諾、有登記、有信譽的承包單位、設計單位、監(jiān)理單位和材料廠家來承擔住宅工程的建設，從而使住宅工程的質量得到有效的保證
同時，建筑有形市場應實行管理現(xiàn)代化，發(fā)揮有形市場的服務和制約的雙重功能。并使建筑市場同勞動力市場等相關要素市場和金融市場相互聯(lián)動，使建筑市場真正實現(xiàn)從無序到有序，從隱蔽到公開，從無形到有形的轉變，以此構建具有中國特色、適應市場經濟發(fā)展的有形市場體系。
2.2發(fā)展中介咨詢機構，形成以中介咨詢機構為主體的市場制約體系
要建立住宅質量的市場制約體系，筆者認為，其重點就是發(fā)展社會中介服務機構，如監(jiān)理、質量檢測、審價機構等等。隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，住宅工程質量的制約應主要依靠市場制約體系，而政府應主要以間接手段對市場主體進行監(jiān)督和管理。
住宅建設中，中介咨詢機構接受業(yè)主和其他方的委托，依據法律法規(guī)，按照合同的約定為委托者提供專業(yè)化、高質量的技術、經濟、管理、法律等方面的服務，對住宅工程質量進行全面的監(jiān)督管理。隨著市場經濟的發(fā)展，中介咨詢機構幾乎涉及到工程建設各方面的工作，對控制住宅工程質量起到越來越重要的作用。
因此，應盡快建立起適應市場經濟發(fā)展要求的，以中介咨詢機構為主體的住宅質量市場制約體系，充分發(fā)揮社會中介咨詢機構的作用，并同時加強對中介機構和從業(yè)人員資質和資格和管理，積極倡導公開、公平、公正的職業(yè)公德和行為，發(fā)揮其監(jiān)督、制約和服務的功能。
2.3建立住宅工程質量認證體系
建立住宅工程質量
認證體系是住宅工程質量市場制約機制的必然需要。建立住宅工程質量認證體系，對企業(yè)和住宅部品、部件進行認證，是住宅建設實行準入制度的前提條件。認證制度的實施會使住宅建設參與企業(yè)和建材生產企業(yè)提高自身的生產水平，加強質量管理，這樣才能通過質量認證。由此可見，認證體系可以制約住宅建設參與者的工作質量，并控制住宅建筑材料和設備的質量，從而對住宅工程質量起到控制作用。住宅工程質量認證體系應具有如下三個功能： 2.3.1對體系的認證。應能夠對住宅建設相關企業(yè)的質量保證體系進行認證，如iso9002企業(yè)質量保證體系的認證。與住宅相關的企業(yè)有：開發(fā)企業(yè)，建筑施工安裝企業(yè)，規(guī)劃、勘察、設計企業(yè)，監(jiān)理企業(yè)，建材生產企業(yè)，建筑機械生產企業(yè)等。
2.3.2對住宅部品、部件的認證。住宅部品、部件是指住宅建設中采用的設備、部件、材料。如門窗、墻體、樓板、屋面、衛(wèi)生潔具、廚房設備等。通過認可的認證機構按照國家的標準和規(guī)定對住宅材料、部品、設備等住宅產品進行認證。
2.3.3對住宅本身進行認證。應該說，對住宅本身進行認證，在我國的條件還不成熟。但隨著我國住宅質量綜合評價體系的逐步建立和完善，中介機構承擔對住宅質量的認證應是發(fā)展的必然方向。
3、以行政管理部門為主的住宅工程質量監(jiān)督體系
以行政管理部門為主的住宅工程質量監(jiān)督體系是整個住宅工程質量控制體系得以有效實施的保證。
政府對住宅工程質量的監(jiān)督應分為直接監(jiān)督和間接監(jiān)督兩個方面。直接監(jiān)督主要是針對如果政府不監(jiān)督就無人監(jiān)督而又事關公眾利益、國家利益的問題，世界各國政府對住宅工程質量都進行不同程度的直接監(jiān)督。政府通過直接監(jiān)督，規(guī)范住宅建設參與者的行為。間接監(jiān)督是市場經濟條件下，政府監(jiān)督管理的主要手段，是指國家和政府通過建立和健全建設法律體系，掌握和運用市場經濟規(guī)律、支持和鼓勵質量體系認證、培育和營造全民質量意識氛圍等形式加強對住宅工程質量的根本把握。
在社會主義市場經濟條件下，政府的工作重心將逐步由直接監(jiān)督向間接監(jiān)督轉變，減小住宅工程質量直接監(jiān)督的程度，政府職能集中體現(xiàn)于保障市場機制的良性環(huán)境、規(guī)范行業(yè)秩序的正常運作，住宅工程質量將主要依靠市場 機制自我調整和健康發(fā)展，這已成為社會主義市場經濟改革進程的必然選擇。
小結
本文詳細探討了住宅工程質量控制體系。在組成質量控制體系的三個部分中：以開發(fā)企業(yè)為主的住宅工程質量保證體系是整個控制體系的基礎；以中介咨詢機構為主體的市場制約體系是控制體系的核心；以行政管理部門為主體的監(jiān)督體系是控制體系發(fā)揮作用的保證。這三個部分互相制約，互相影響，缺一不可，共同構成住宅工程質量控制體系。