在各階段設(shè)計(jì)和單項(xiàng)設(shè)計(jì)中,都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化工作,比較不同設(shè)計(jì)方案的所帶來品質(zhì)、效果、成本、效益等方面的差異。
在方案、施工圖設(shè)計(jì)階段,成本部門提前介入進(jìn)行成本優(yōu)化,對降低項(xiàng)目造價(jià)起到事半功倍的效果。以下30個(gè)成本優(yōu)化點(diǎn),供參考。
no.1 規(guī)劃指標(biāo)
1、提高可售率:在可銷售面積一定前提下,盡量減少配套面積(如會(huì)所、學(xué)校等),每提高1%可售率,可降低造價(jià)20-40元/m2銷面,效果立竿見影;
2、合理確定贈(zèng)送面積比例:通過“偷”容積率(等同于“偷”地價(jià))對產(chǎn)品附加一定比例的贈(zèng)送面積使客戶從中受惠,但贈(zèng)送面積部分增加的建安成本應(yīng)從售價(jià)上反饋回來,即售價(jià)能不能同比回收或超比例回收,建議與營銷、設(shè)計(jì)分析討論;
3、減少架空層面積:架空層可以增加透視、透風(fēng),給地面活動(dòng)人群增加舒適度,政府也鼓勵(lì)如架空層達(dá)一定高度不計(jì)容積率,但架空層建安成本一般達(dá)2000元/m2,又不能銷售,建議盡可能減少架空層面積;
4、合理控制地下停車位和地面停車位的比例:一個(gè)地下停車位建安成本約10~12萬元(2500元/m2×40~50m2),一個(gè)地面停車位建安成本不到1萬元(250元/m2×20~25m2),建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下,盡量減少地下停車位增加地面停車;
5、優(yōu)化層高:滿足產(chǎn)品定位、營銷需要前提下,確定合理層高,可同時(shí)控制造價(jià)和提高節(jié)能效果(如夏天減少空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用);
no.2 基礎(chǔ)設(shè)施
6、管網(wǎng)布置優(yōu)化:特別是中大型項(xiàng)目,優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、化糞池位置(宜處單體重心位置)減少給排水管長度可以減少一定造價(jià);
7、供配電房位置優(yōu)化:合理確定供配電房所在小區(qū)內(nèi)位置以縮短高壓進(jìn)線電纜、低壓電纜(配電房至各棟單體)的長度;
8、水泵房位置優(yōu)化:水泵房所處位置對給水管總長度有一定影響,應(yīng)加以優(yōu)化;
9、小區(qū)道路優(yōu)化:從道路面層材料(石材、瀝青混凝土、混凝土)、結(jié)構(gòu)層和面層厚度(是人行、還是上小型車輛、還是要考慮消防車輛)、路牙材質(zhì)(石材、混凝土)等方面優(yōu)化;
10、停車場:從面層材料(石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、塑料植草磚)、結(jié)構(gòu)層和面層厚度(是否上大型車輛)、路牙材質(zhì)(石材、混凝土)等方面優(yōu)化;
no.3 環(huán)境
11、硬質(zhì)地面面層材料優(yōu)化:面層材料在硬質(zhì)地面造價(jià)中超過一半比例,在方案階段景觀設(shè)計(jì)還沒有開始,但面層材料是景觀設(shè)計(jì)階段優(yōu)化的重點(diǎn),如材料檔次是否與產(chǎn)品匹配、厚度是否與荷載匹配;
12、綠化的優(yōu)化:地被、灌木、喬木造價(jià)依次提高,所以三種植物應(yīng)搭配有度、疏密有間;喬木貴賤差別很大,甚至上百倍,建議避免使用動(dòng)輒上萬元喬木;選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng),否則死亡率高則造價(jià)高、后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也高;
no.4 公建配套
14、減少地下室埋深:除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室,可以減少土石方、基坑支護(hù)、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風(fēng)等大量造價(jià);
15、優(yōu)化地下室停車位劃線:認(rèn)真排版地下室停車位,可以提高一定的使用率,多出的幾個(gè)停車位,無論從營銷角度還是建安角度,都是一筆不小的數(shù);停車位的排放還跟柱網(wǎng)有關(guān),高層建筑8.4m柱距(中-中)剛好可以排3部車,這是個(gè)結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟(jì)、停車排放上也經(jīng)濟(jì)的柱距;怪異的柱網(wǎng)會(huì)大大降低停車位使用效率;
no.5 單體
16、選擇方正柱網(wǎng):方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車位利用率,也避免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層;
17、鋼筋級別、種類優(yōu)化:如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條,由于成品強(qiáng)度比原材料增加30%,并且冷軋后線材伸長了近20%,可節(jié)省鋼材約20%左右;
18、減少、避免轉(zhuǎn)換層:轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標(biāo)準(zhǔn)層6-8倍、2-3倍、2-3倍,所以在轉(zhuǎn)換層增加投入和使用轉(zhuǎn)換層后帶來的銷售效益之間應(yīng)加以經(jīng)濟(jì)性比較;
19、減少、避免外立面二層皮:外立面(石材、面磚、涂料)完成面基礎(chǔ)上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構(gòu)件以取得外立面效果,但第二層皮每平方米造價(jià)不菲(300-500元/m2),所以應(yīng)加以優(yōu)化使用;
20、降低開窗率:外立面門窗單價(jià)(400-600元/m2)比墻體單價(jià)(約200元/m2,包括墻體、抹灰、防水、外墻磚)高,每降低0.01開窗率約降低造價(jià)3元/m2建面;
21、優(yōu)化砌體材料:在滿足節(jié)能計(jì)算、當(dāng)?shù)貕w革新、外墻防水等要求前提下,可優(yōu)先考慮價(jià)格合理的墻體材料,其價(jià)格從低到高順序如下:粘土紅磚-燒結(jié)粉煤灰磚-蒸壓灰砂磚-混凝土爐渣實(shí)心磚-粘土空心磚-泡沫混凝土砌塊-陶粒磚-膨脹珍珠巖砌塊-蒸壓加氣混凝土砌塊;
22、優(yōu)化節(jié)能門窗與普通門窗比例:節(jié)能門窗與普通門窗價(jià)差約100-200元/m2,建議通過節(jié)能計(jì)算,只在有節(jié)能(如西面夕曬)、降噪(臨馬路)需要的立面和層數(shù)使用節(jié)能門窗(中空low-e或中空或low-e),其他部位用普通門窗即可;
23、外墻材料優(yōu)化:外墻材料檔次、不同材料搭配應(yīng)與產(chǎn)品定位、售價(jià)匹配,避免昂貴材料的堆砌??捎猛苛系牟挥猛鈮Υu、可用外墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛;如空調(diào)架內(nèi)(空調(diào)百葉遮擋)的擱板建議使用外墻涂料,不用外墻磚;
24、減少外立面線條、小構(gòu)件等:外立面線條、小構(gòu)件之類零星工程,施工單價(jià)偏高,盡量予以簡化;
25、降低外立面面積系數(shù):外立面面積取決于外立面周長,盡量減少通過挖采光井方法來采光通風(fēng),一個(gè)采光井外墻往往長達(dá)十多米,對高達(dá)一百米的高層,增加一個(gè)采光井即增加一千多平方米的外墻及幾十根連系梁,建議通過優(yōu)化戶型減少采光井;
26、保溫層優(yōu)化:保溫部位有外墻(分內(nèi)保溫和外保溫)和屋面,常用保溫材料的保溫效果及價(jià)格從高到低順序:聚氨酯-擠塑板-聚苯板。在節(jié)能計(jì)算滿足要求前提下,盡量不采用外墻保溫(對外墻磚的施工及質(zhì)量也有一定影響);
27、優(yōu)化防水方案:在方案階段,一般沒有防水具體做法,但在施工圖階段要與防水專業(yè)公司進(jìn)行二次設(shè)計(jì)和優(yōu)化,如:衛(wèi)生墻面防水只做到1.8m,無需到吊頂?shù)?;廚房地面是否需要做防水等;地下室外、內(nèi)防水哪種做法效果更優(yōu)、造價(jià)更低等;
no.6 施工工藝、措施
28、選用經(jīng)濟(jì)樁型:預(yù)應(yīng)力管樁比沖(鉆)孔灌注樁等其他樁型便宜;地質(zhì)較軟項(xiàng)目,能用錘擊地區(qū)盡量不用靜壓,以減少防陷機(jī)措施費(fèi);滿足結(jié)構(gòu)安全前提,能用單樁承臺(tái)盡量不用兩樁、三樁承臺(tái);在持力層深度一定即樁長一定的條件下,換算不同直徑管樁比較其經(jīng)濟(jì)性;
29、邊坡支護(hù):盡量減少鋼筋混凝土擋土墻及預(yù)應(yīng)力錨鎖數(shù)量,有條件項(xiàng)目綜合考慮挖填土方因素后盡量采用自然放坡;
30、初裝面層優(yōu)化:如是毛坯交樓,建議地面不做水泥沙漿找平層或面層,在澆搗混凝土樓板時(shí)隨搗隨抹光,既節(jié)省造價(jià)又減少客戶裝修鋪磚時(shí)產(chǎn)生空鼓情況;毛坯的抹灰平整度達(dá)不到客戶的精裝要求,往往在精裝時(shí)要鏟掉重抹,建議內(nèi)墻面分層抹灰時(shí)建議只做底層,不做面層。